House of Commons-style debate

Summary report

Een verslag van Barbara Sanders, Vastgoedjournaal

(Dutch language only)

CoreNet Lagerhuis Debat: Woonplaats CEO doorslaggevend bij verhuizing corporates

Ze stonden te trappelen om de discussie aan te gaan: de zestig deelnemers aan het derde CoreNet Lagerhuis Debat. Het decor: een zaal in het ziekenhuis van gastheer AMC. De stemming zat er meteen al goed in bij eindgebruikers, adviseurs en kantooraanbieders. Onder leiding van Jan Kappers (gemeente Enschede) en Kees Rezelman (AT Osborne) werden de deelnemers geënthousiasmeerd om zich aan te sluiten bij een debataanjager, die de stelling steunde of er juist vol tegen in ging.

Dit gebeurde regelmatig met een knipoog, omdat de eindgebruikers ook het standpunt van de andere partij (belegger, ontwikkelaar, etc.) moesten behartigen. Desalniettemin kwam het debat vaak op scherp te staan. Een verslag van de hoogtepunten.

Stelling 1: Gemeentelijk vastgoed is interessant voor beleggers

Guus Berkhout (Triodos), debataanjager en voor deze gelegenheid tegenstander van de stelling, opende met het argument dat het ongewenst is omdat beleggers alleen de krenten uit de pap vissen. “Gemeenten blijven dan met de rotzooi zitten.” Hij voegde daaraan toe dat gemeenten veel te langzaam werken: “Een veelkoppig monster. De besluitvorming van gemeenten is veel te traag en gemeentelijk vastgoed is geen generiek product.” Berkhout had 30% van de groep achter zich staan.

Debataanjager en voorstander van de stelling Pieter de Bont (Gemeente Houten) gesteund door 70%: “Het kopen van gemeentelijk vastgoed kan het imago van beleggers versterken. Bovendien kunnen beleggers geld verdienen met laag maar lang renderend vastgoed. Het zou eeuwig zonde zijn als ze geen interesse zouden tonen in gemeentelijk vastgoed. Prima risicospreiding van de portefeuille. Altijd beter dan alleen maar kantoren. Gemeenten denken aan slimme oplossingen en reiken beleggers de hand maar die wordt maar niet gepakt.”

Berkhout bracht daar tegenin dat De Bont maar verder moest dromen. “Gemeenten spreken met tien tongen. Bovendien is het rendement maar voor vier jaar gegarandeerd. Na elke verkiezing moet je maar afwachten wat een gemeente gaat doen met de huurders. De kans dat beleggers de zeggenschap kwijtraken is te groot.” Dit argument werd goed gepareerd door De Bont dat contractuele verplichtingen voor de politiek gaan.

Jurylid Monique Arkesteijn vond dat beide kampen prima argumenten inbrachten die elkaar in evenwicht hielden. Uiteindelijk wonnen De Bont en zijn aanhangers met kleine voorsprong omdat zoals zij dat stelde: “De context verandert, waardoor er iets zal veranderen.”


Stelling 2: Beleggers zijn geïnteresseerd in onderwijsgebouwen

Debataanjager Bart Witzier (Green Real Estate) verdedigde de stelling met 60% van de groep achter zich met verve: “Belastinggeld is van ons allemaal. Wij beleggers anticiperen op toekomstige leegstand en kunnen van scholen multifunctionele gebouwen maken. Wij zijn in staat slagvaardiger te denken in het belang van de student.”

Tegenstander Trees Raas (Hogeschool inHolland) meende daarentegen dat beleggers het helemaal niet zo goed voor hebben met het onderwijs. “Beleggers denken alleen in rendement. Als zij het vastgoed in handen krijgen schieten de huren omhoog, mede door de BTW problematiek. Dat kunnen scholen niet betalen. Hogescholen maken nu al multifunctionele gebouwen en begrijpen hun eigen processen het best. Bovendien is onderwijs altijd aan verandering onderhevig en met een belegger zit ik vast aan een contract wat ik niet kan openbreken. Bovendien willen beleggers meteen hun panden verkopen als ze niet genoeg rendement maken.”

Klinkklare onzin, volgens Witzier. “Wij hebben een voorliefde voor gebouwen. Laat de stenen, waar het onderwijs nul verstand van heeft, maar aan ons over.”

Monique Arkesteijn laat Witzier en zijn medestanders dan ook nipt op dat punt winnen. “De liefde voor het vastgoed is het doorslaggevende argument.”


Stelling 3: Huisvestingsstrategie corporates is te vaak nog gericht op de korte termijn.

Voorstander Anne de Jong (CBRE Global Investors) ging er meteen in met gestrekt been: Emotie speelt een te grote rol. De CFO moet blij worden gemaakt met incentives. Die zak met geld is de reden dat een hoop bedrijven in een veel te groot gebouw zitten. Bovendien staat een nieuw gebouw stoer.”

Opponent Geert Huisman (Enexis) hoonde dat weg: “Eindgebruikers zijn niet gek, zij willen flatrates en flexcontracten. Corporates maken rekensommen als het gaat om strategie. Als huisvestingsmanager moet je de Raad van Bestuur voorhouden wat emotie kost. Dan zijn ze snel genoeg genezen van hun prestigedrang.”

Anne de Jong en zijn debaters brachten daar weer tegenin dat de praktijk toch iets anders uitwijst. “Leuk hoor die excelsheets met rekensommen en rapporten vol analyses. De besluitvorming in de boardroom is allang gemaakt voordat de vastgoedmanager maar één voet over de drempel heeft gezet. De woonplaats van de CEO is bij een verhuizing immers doorslaggevend.”

Jurylid Pieter Foekens laat de tegenstanders winnen: “Zij benoemen de total cost of ownership.” Hij spoorde de debaters wel aan om voortaan iets feller te discussiëren.


Stelling 4: Zorgvastgoed; Kansen te over voor markt met niet bancaire financiering

Aanvoerder van de voorstander Michel van Rooyen (AT Osborne): “Banken bieden geen enkele zekerheid. Bovendien is het ethisch niet verantwoord om te lenen bij banken in verband met te hoge bonussen en wanbeleid.”

Debataanjager Rob Sprenkels (Zorginstelling Rivierduinen) vond als leider van het team ‘tegenstanders’ maar een handjevol sympathisanten aan zijn zijde: “ Wij hechten juist waarde aan goede bancaire financiering. Dat garandeert continuïteit van de bedrijfsvoering. Als je private-equity toelaat krijg je veel te veel emotie in de boardroom. Dat is onwenselijk. Bovendien worden banken niet nerveus als je je rente en aflossing een keertje niet kan betalen. Er is geen enkele noodzaak om de financieringsmarkt te veranderen”

Volgens Van Rooyen staan buitenlandse beleggers in de rij om te beleggen in ons zorgvastgoed. “ Kijk naar België en Frankrijk, daar is al het zorgvastgoed in handen van private partijen.” Hij besluit met het argument: “Hoe je het ook wendt of keert, het geld bij de banken is gewoon op.”

Hier hadden de tegenstanders weinig tegenin te brengen met het resultaat dat jurylid Foekens de voorstanders laat winnen al vond hij dat het debat te veel op subargumenten werd gevoerd en dat het debat wat scherper had gekund.

Al met al hadden CoreNet Global Benelux en AT Osborne een geslaagde middag georganiseerd, die werd afgesloten met een presentatie van Emile Spek over de huisvestingsstrategie van het AMC en een rondleiding door het nieuwe operatiecentrum.


Picture Gallery

    

    

    

  
(Click on each of the pictures to view/download an larger size picture)

Invitation

Attached is the flyer with the invitation to this event.
Please use the indicated email address: info@atosborne.nl to register.



Directions on parking and how to get to the meeting room

The House of Commons takes place in the Coster-room of the AMC. The route to the room can be found in below attachment (Dutch language only). Herewith a short description. The route to AMC is described in the driving directions of AMC (also attached below). You can park on car park P2 and from here walk to the AMC. Within the AMC you go past the first building-part H and next you cross a square inside building-part G to get to the Coster-room

Het Lagerhuis vindt plaats in de Coster-zaal van het AMC. De route naar de zaal is te vinden in de bijlage. Hieronder een korte omschrijving.
De route naar het AMC wordt omschreven in de route-informatie van het AMC (ook als bijlage). U kunt parkeren op het parkeerterrein P2 en vanaf hier naar het AMC lopen. Binnen het AMC passeert u eerst gebouwdeel H en vervolgens dient u binnen gebouwdeel G een plein over te steken om bij de Coster-zaal te komen.

Route_to_Coster-room

Route_to_AMC.pdf

 

Save the date


(Nederlandse versie hieronder)

Dear members,
We have again been able to secure the cooperation of AT Osborne’s Kees Rezelman (former vice chair of our board) in organizing this year’s House of Commons-style debate.
This is one of our Benelux chapter’s larger events and we therefore send you this “Save the date”- mail timely so you don’t have to miss it.

This year the venue is the very dynamic environment of the AMC in Amsterdam.
The theme is “What are the consequences for the cooperation between user and owner resulting from the new reality (the demand driven real estate market)”
As usual there will be some thought provoking discussions held. Also have a look at the attached flyer (only in Dutch language).

Date: 28 November 2013
Time: 14:15 – 19:00 hours

Location: AMC Amsterdam

The agenda:
14.15 Reception
14.30 Opening
14.45 House of Commons-style debate
chaired by Jan Kappers(Municipality Enschede/CoreNet) and Kees Rezelman (AT Osborne)
16.00 Presentation Emile Spek, Director Housing; Clarifcation Real Estate strategy AMC
16.30 Visits to the OR’s of the future
17.00 Drinks and networking

There will be more details communicated while we are getting closer to the actual date so “stay tuned”.

We look forward to meeting many of our members and invitees.

Best Regards,
CoreNet Global Benelux Chapter AT Osborne AMC Amsterdam
Monique Arkesteijn Kees Rezelman Emile Spek



(Dutch version)

Beste leden,
We hebben ons wederom van de samenwerking van AT Osborne’s Kees Rezelman (voormalig vice-voorzitter van ons Chapter) kunnen verzekeren bij het organiseren van Het Lagerhuis debat.
Dit is een van de grote evenementen van ons chapter en daarom sturen we u alvast deze “Save the date” zodat u het niet hoeft te missen.

Dit jaar is de locatie de dynamische omgeving van het AMC in Amsterdam.
Het thema is: “Wat zijn de consequenties in de samenwerking tussen gebruiker en eigenaar ten gevolge van de nieuwe werkelijkheid (de vraaggestuurde vastgoedmarkt)”
Zoals gebruikelijk zijn er weer inspirerende discussies. Zie ook de bijgevoegde flyer.

Datum: 28 november 2013
Tijd: 14:15 – 19:00 uur

Locatie: AMC Amsterdam

De agenda:
14.15 Ontvangst
14.30 Opening
14.45 Lagerhuisdebat
Onder leiding van Jan Kappers (Gemeente Enschede/CoreNet) en Kees Rezelman (AT Osborne)
16.00 Presentatie Emile Spek, Directeur Huisvesting; Toelichting vastgoedstrategie AMC
16.30 Bezoek aan de OK’s van de toekomst
17.00 Borrel en netwerken

Er worden meer details bekend gemaakt als we dichter bij de datum komen dus “Stay tuned”.

We verheugen ons om veel van onze leden en genodigden te zien.

Met vriendelijke groet,
CoreNet Global Benelux Chapter AT Osborne AMC Amsterdam
Monique Arkesteijn Kees Rezelman Emile Spek